El Tribunal Supremo ha declarado abusiva la cláusula que impone a la parte prestataria la obligación de pago en exclusiva de los costes derivados de la intervención tanto del notario como del registrador de la propiedad. Para la fundamentación jurídica de estos extremos tenemos que acudir a lo establecido tanto en el apartado segundo del artículo 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, como a la letra a) del apartado tercero del artículo 89 del mismo cuerpo legal.
En este sentido entiende nuestro Alto Tribunal, que tanto los gastos de notaría como los relativos al Registro de la Propiedad son gastos de gestión que no le son imputables y, que a diferencia de lo que se establece en las escrituras de préstamo hipotecario, corresponden al prestamista.
En este sentido, en relación con los gastos derivados de notaria señala la norma sexta del anexo II del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, que “La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente”. Por otro lado, en relación con los gastos derivados del Registro de la Propiedad, determina la norma octava del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad que “Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado.”
Hemos de indicar, que lo que conlleva la intervención tanto notarial como registral en este tipo de operaciones mercantiles no es la concesión de un préstamo, toda vez que ni el artículo 2 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, ni el artículo 7 del Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, lo recogen como título inscribible, sino que es la constitución del derecho real de garantía de hipoteca el que obliga a que intervenga el fedatario público y el Registro de la Propiedad, dado que el artículo 145 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria determina que “Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere primero que se hayan constituido en escritura pública y segundo que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.”
Por este motivo, consideramos que ni si quiera un reparto equitativo[ de los gastos podría salvaguardar la penalización de nulidad de la letra a) del apartado tercero del artículo 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, toda vez que, desde el punto de vista del arancel del notario, el único interesado en crear la hipoteca es la entidad financiera, dado que este derecho es el que le permitirá beneficiarse de los privilegios en sede de ejecución. Además, es el que recibe la primera copia de la escritura y, desde el punto de vista del arancel del registrador de la propiedad, no cabe lugar a dudas sobre que la hipoteca se inscribe en favor de la entidad financiera, siendo esta misma la que se encarga de inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Por lo que todos los gastos devengados por la inscripción registral han de ser soportados por la entidad financiera, desde las notas simples, hasta las certificaciones.
Es digno de mencionar que entendemos que los gastos reclamables relativos a la notaria y al registro de la propiedad, son únicamente en sede de constitución de derecho real de garantía, y en ningún caso en sede de compraventa de bienes inmuebles. Dichos gastos son reclamables incluso aunque el propio notario haya autorizado su inclusión en el contrato de préstamo hipotecario].
Señala explícitamente la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal
Supremo Nº705/2015 de fecha 23 de diciembre de 2015, que “tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la
propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que
se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y
quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la
escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista,
pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía
real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial
(art. 685 LEC).” Para terminar añadiendo que “lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al
cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado
razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además,
aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica
como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).”
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