NUEVAS MEDIDAS SOBRE ARRENDAMIENTOS DE LOCALES DE NEGOCIO

Como sabemos el pasado 11 de marzo de 2020 la Organización Mundial de la Salud declaró la pandemia internacional a causa de la propagación del virus COVID-19, ello conllevó que el 14 de marzo de 2020 el Gobierno de España declarara el estado de alarma para la gestión de la crisis sanitaria. El Real Decreto 463/2020 por el que se declaraba del estado de alarma vino acompañado de una batería de medidas que incluían, entre otras, la limitación a la libertad de circulación de las personas y la contención en el ámbito de la actividad comercial, equipamientos culturales, establecimientos y actividades recreativas, actividades de hostelería y restauración, y otras adicionales.

La suspensión de la apertura al público de locales y establecimientos minoristas está provocando una profunda crisis económica que está llevando a la quiebra a la mayoría de pequeñas y medianas empresas del país, habida cuenta de que no pueden hacer frente a sus deudas financieras, pagos a proveedores, pago de rentas de sus arrendamientos etc.

Ante esta situación los dueños de estos negocios se vieron obligados a establecer una serie de pactos y modificaciones en sus contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda con sus arrendadores. Sobradamente conocido es el ejemplo de la cadena de comida rápida Burger King, cuya gerente decidió devolver todos los recibos del alquiler en el mes de marzo. Sin embargo no todas las PYMES, tienen el mismo poder de negociación sobre los dueños de sus locales de negocio.

A pesar de lo expuesto, el pasado 21 de abril de 2020, el Gobierno de España ha aprobado un nuevo Real Decreto-ley 15/2020, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que contempla las esperadas medidas de apoyo para esas empresas o autónomos sobre sus contratos de arrendamiento de negocio.

La exposición de motivos del nuevo Real Decreto-Ley señala, con acierto, que ni la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni el Código Civil, prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, sin embargo, la cláusula “rebus sic stantibus”, de elaboración jurisprudencial, si permite las modificaciones de las obligaciones contractuales de las partes siempre que concurran situaciones de imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

Teniendo en cuenta este contexto jurídico, el capítulo primero del Real Decreto- Ley, conformado por 5 artículos, sirve como punto de partida para cualquier negociación con los propietarios no empáticos con sus arrendadores. Antes de analizar las medidas aprobadas, resulta primordial dilucidar qué autónomos y Pymes pueden ser beneficiarios de estas disposiciones.

En este sentido, establece el artículo 3, que solo podrán acogerse a estas medidas los autónomos que hayan estado afiliados y en situación de alta en la Seguridad Social o en alguna mutualidad sustitutoria del RETA, en la fecha de la declaración del estado de alarma, es decir, el 14 de marzo de 2020.

Por otro lado, respecto a las Pymes, se requiere que no superen los siguientes límites:

  • Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
  • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
  • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

Junto a las dos cualidades anteriores, tanto los autónomos como las Pymes, han de haber visto suspendida su actividad como consecuencia de la entrada en vigor del Estado de Alarma, extremo que deberá acreditarse con certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria relativo al cese de actividad declarada por el interesado.

El Real Decreto también contempla el supuesto de que la actividad de los autónomos o Pymes, no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor estado de alarma. Para poder ser beneficiarios de estas medidas deberán haber visto reducida su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Para acreditar esta situación, el arrendatario deberá elaborar una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual, pudiendo exigir el arrendador la exhibición de los libros contables del arrendatario.

Una vez comprobado que efectivamente somos Pymes o autónomos arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica, procede estudiar que medidas son las que ha aprobado el Gobierno de España. Debemos añadir que estas medidas resultan de aplicación siempre que las partes no hayan llegado a algún otro acuerdo.

Al igual que ocurrió con disposiciones relativas a las medidas para apoyar a los arrendamientos de vivienda aprobadas en el Real Decreto-Ley de 11/2020 de 31 de marzo, debemos distinguir entre dos tipos de arrendadores. El primer grupo es el de los grandes tenedores, conformado por las administraciones públicas y las personas físicas o jurídicas titulares de más de diez inmuebles urbanos. En estos casos los arrendatarios tienen el plazo de 1 mes para solicitar la moratoria de un máximo de 4 meses de renta, que no requerirá la aprobación por parte del arrendatario, y que serán pagaderos fraccionadamente en los dos años siguientes de contrato, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato.

El segundo grupo es el de los arrendamientos cuyos arrendadores no son grandes tenedores. En estos supuestos, los arrendatarios podrán solicitar a los arrendadores, también en el plazo de 1 mes el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. A diferencia de lo que ocurre con el grupo descrito en el párrafo anterior, el legislador ha dejado al arbitrio de las partes la forma en la que han de restituirse las cuotas aplazadas. Sin embargo, si han adoptado una medida para paliar el impacto del aplazamiento, medida consistente en que las partes podrán disponer del importe de la fianza.

Desde nuestra humilde opinión, estas medidas son del todo insuficientes, sobre todo las relativas a los arrendamientos en los que los arrendadores no son grandes tenedores, dado que no marcan un camino perfectamente delimitado al que puedan atenerse las partes, sino que empujan a las mismas a llegar a acuerdos que en la mayoría de los casos no saben si van a poder cumplir, dado que no se sabe cuanto tiempo van a estar impuestas las restricciones del Gobierno para paliar el impacto de la pandemia.

Aprovechamos la ocasión para añadir también unas breves notas sobre las principales medidas acaecidas en materia fiscal y laboral. En el ámbito fiscal destacan las reducciones en algunos tipos de IVA, como el de libros y revistas que pasan al 4% y en mascarillas cuando su destinatario sean hospitales que serán al 0%. También es interesante la adaptación temporal de la estimación objetiva y la reducción extraordinaria del plazo para renunciar a dicho sistema de estimación de rendimientos (módulos) y poder tributar según los rendimientos reales

En materia laboral, resulta interesante el otorgamiento de la condición de situación legal de desempleo a aquellos trabajadores que hubieran visto rescindidos sus contratos por no superar el periodo de prueba o aquellos que causaron baja voluntaria tras el 9 de Marzo de2020 con expectativas de conseguir un empleo, pero vieron frustrado dicho acceso al implantarse el estado de alarma. Además, se amplían contingencias para hacer efectivos los derechos consolidados de planes de pensiones.

Manuel Alés del Pueyo y Guillermo Santos Pavón.

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