Es cada vez más frecuente que los propietarios de inmuebles destinen los mismos a fines turísticos, en lugar de optar por la explotación del arrendamiento residencial tradicional. La amplia demanda y el cambio de las costumbres en los viajeros han hecho que en los últimos tiempos nos encontremos con una realidad muy diferente en el ámbito del negocio arrendaticio, mucho más rentable para los propietarios.
¿Cómo tributan estos arrendamientos?, ¿qué obligaciones fiscales trimestrales y anuales tienen propietarios, arrendatarios y empresarios turísticos?
Resulta llamativo que la agencia tributaria en su nota informativa sobre este asunto, publicada en la web www.agenciatributaria.es, denomine como apartamentos turísticos tanto a los inmuebles destinados a vivienda turística (VFT) como a aquellos apartamentos (AT) que disponen de una regulación sustantiva diferente y que se asemejan a los de la industria hotelera. Esta confusión, no resuelta, debe aclararse, ya que dota de gran inseguridad jurídica a los empresarios de este sector.
La citada nota informativa, basada en varias consultas vinculantes de la DGT “aclara” los aspectos básicos en lo que hace referencia a la tributación en IRPF, en IVA y en el IAE.
En este artículo nos centraremos en la tributación en el IRPF teniendo en cuenta que nos encontramos en plena campaña de renta.
Lo primero que vamos a analizar es la tributación del propietario. Este puede optar entre alquilar su vivienda o apartamento a un tercero que lo explote como alojamiento turístico, o explorarlo directamente. Cuando lo alquila a un tercero, para que éste último lo explote, los rendimientos obtenidos tendrán la condición de rendimiento de capital inmobiliario en su IRPF, salvo que tenga una persona contratada para el desarrollo de dicha actividad, en cuyo caso estaremos hablando de un rendimiento de actividades económicas. Estas rentas se incluirán en la declaración anual del IRPF deduciéndose aquellas cuantías previstas en la norma. Así se verá reflejado en su IRPF con el tratamiento que se da a los arrendamientos de uso distintos al de vivienda, ya que el destino que va a dar el arrendatario no es el de vivienda sino de explotación turística, con independencia del uso residencial del inmueble.
En el caso del particular que explota el inmueble directamente, sea este propietario o arrendatario, debemos tener en cuenta la regla general. El rendimiento obtenido por el alquiler de una vivienda turística tributará como rendimiento de capital inmobiliario, si el servicio que se presta al huésped se limita exclusivamente a la mera puesta a disposición, entrega y recogida de llaves y limpieza anterior y posterior al uso de la vivienda. Sin embargo, si durante la estancia del huésped se le prestan servicios propios de la industria hotelera de los que define el artículo art 20.uno.23º. b de la ley del IVA, los rendimientos tendrían la naturaleza de rendimientos de actividades económicas. A estos efectos se consideran servicios propios de la industria hotelera, la recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración. (Consultas DGT V0081.16 y V0575.15 ).
Si hubiese días durante el año que no se hubiese alquilado se aplicara la imputación prevista para los rendimientos del capital inmobiliario, (1,1% o 2% del valor catastral).
Si es el arrendatario quien desarrolla la actividad de alquiler turístico, sin que se presten los servicios antes señalados, propios de la industria hotelera, no estaríamos ante un rendimiento de capital inmobiliario sino un rendimiento de capital mobiliario, y así deberá reflejarse en la declaración de la renta.
Esta compleja variedad de difícil encaje jurídico práctico debe ser resuelta y aclarada por la agencia tributaria ya que genera enorme inseguridad jurídica. Dar el mismo tratamiento tributario al alquiler de viviendas turísticas que a los apartamentos turísticos no parece muy razonable, ya que responde a dos realidades diferentes y, en el caso de Andalucía, dispone de dos normas diferentes que la regulan. (Decreto 28/2016, de 2 de febrero de VFT y el texto consolidado del decreto 194/2010 de abril de establecimientos de apartamentos turísticos).
Excluir de la condición de empresario a un individuo que desarrolla con ánimo de lucro, con sus propios medios, una actividad como la del alquiler turístico, siendo ésta su principal o única fuente de renta, y su actividad habitual, solo por no prestar ciertos servicios accesorios, no parece muy razonable, más aun cuando la tesorería general de la seguridad social obliga al alta de autónomo si los rendimientos netos de dicha actividad superan el salario mínimo interprofesional en cómputo anual, al margen de la obligatoriedad de dicha afiliación en el supuesto del carácter habitual de la actividad.
Por todo lo expuesto y lo que analizaremos en posteriores artículos resulta imprescindible estudiar cada caso, y recibir asesoramiento sobre la idoneidad de la ubicación jurídico tributaria en materia de alquiler turístico. Que esta actividad se haya convertido en segunda fuente de renta de muchas personas, no dándole la importancia necesaria en el seguimiento de sus obligaciones tributarias, ha llevado a sufrir desagradables sorpresas con la agencia tributaria. Para poder gestionar el alquiler turístico con la excelencia que merece, debe estar correctamente planificado y gestionado desde el punto de vista tributario por profesionales.
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