Esta semana hemos estado trabajando en el despacho sobre una demanda de retracto entre copropietarios tras un subasta judicial, ¿sabes en qué consiste la misma?
Podemos asemejar dicha acción de retracto a la misma que se ejercita cuando se hace a través de una compraventa, así se ha admitido jurisprudencialmente en la STS de 25 de mayo de 2007: «la Jurisprudencia moderna acepta que pueda ejercitarse la acción de retracto cuando se haya perfeccionado la compraventa (como podría ser un documento privado sin tradición) o se ha celebrado la subasta judicial con remate y adjudicación (aun antes del auto) puesto que el retrayente conoce todos los términos de la transmisión».
Cabe hacer mención en primer lugar, que el retracto de comuneros es el derecho de adquisición preferente que tienen los copropietarios de una cosa común en el caso en que uno de ellos pretendiera enajenar su parte a un tercero.
Partiendo de esta base, cabe hacer mención que cuando los bienes de una persona, sea por unos motivos u otros, llega hasta una subasta judicial, hay que tener en cuenta el derecho que sobre esos bienes podrían tener terceras personas. Estas personas, según la situación, podrían llegar a tener un derecho de retracto.
Este derecho de retracto, al ejercerse en subasta judicial, tiene una serie de consideraciones especiales.
El plazo para ejercitar el retracto variará en función de la figura jurídica que otorgue el derecho al mismo. No es lo mismo el plazo que se da para inquilinos (30 días, salvo en contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 que será de 60 días), que el que se da para colindantes o comuneros (9 días como norma general). Por otro lado, existe mucha controversia y opiniones acerca de cuándo comienza el plazo para ejercitar el retracto en subastas judiciales, sin embargo, en las sentencias más recientes, se indica que el plazo comienza con la fecha en la que se dicte el auto de adjudicación en la subasta, por ser el momento en que la venta queda consumada.
Además, el Tribunal Supremo también ha señalado que el retracto se puede ejercer cuando quien tenga el derecho a ello tenga pleno conocimiento de todos los elementos accesorios y esenciales de la venta sin tener que esperar al decreto de adjudicación. En este caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo e incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión.
Hay que tener en cuenta que en el caso de comuneros y colindantes la Ley no nos obliga a notificar la adjudicación, ni el registro nos impedirá la inscripción registral.
Para poder ejercitar el derecho de retracto será necesario plantear una demanda ante los tribunales, para lo cual hará falta abogado y procurador.
En esta demanda habrá que aportar el título por el cual se defiende la ostentación del derecho de retracto y depositar en una cuenta corriente del juzgado un importe igual al que haya pagado el adjudicatario en subasta, si bien esto último es un criterio más flexible en función del juzgado ya que en algunos basta con acreditar la capacidad económica de quien vaya a efectuar el retracto.
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