Esta semana ha visitado nuestro despacho un cliente que ha tenido un problema con la compra y venta de una finca. El asunto consiste en que nuestro cliente ha adquirido mediante contrato de compraventa privado una finca. Como señal ha abonado la cantidad de 4000€. En el citado contrato se reconoce que la finca está libre de cargas, sin embargo está afecta por la limitación impuesta por el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, limitación que opera cuando la primera inmatriculación se ha llevado a cabo a través de la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

En el presente artículo analizaremos los límites del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, haciendo un breve repaso previo por los procesos de inmatriculación con título privado y título público y concluiremos con los efectos del incumplimiento contractual llevado a cabo por el vendedor.

Para iniciar el expediente de inmatriculación de fincas adquiridas a través de título privado (Artículo 203 L.H), hemos de presentar la solicitud ante notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca. Hemos de acompañar a la solicitud de los siguientes documentos: Título de propiedad de la finca que pretendemos inmatricular, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica y la delimitación gráfica tanto de la finca, como de las colindantes. Además una relación de los derechos constituidos sobre la finca y las cargas a que pueda hallarse afecta. Por último, deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular.

El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación, para ello el registrador tendrá un plazo de 15 días. En caso de que la finca conste inscrita o sea de dominio público, el registrador denegará la anotación solicitada y el notario archivará el expediente.

En caso de calificación positiva, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación a todos los posibles interesados, que tendrán el plazo de un mes para hacer alegaciones y aportar pruebas escritas de su derecho.

Si no se formula oposición, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, dando traslado al registrador para que califique el expediente. En caso contrario el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, ordenando además la publicación de edictos y el envío de notificaciones a los interesados.

Para iniciar los expedientes de inmatriculación de fincas adquiridas a través de título público (Artículo 205 L.H), procedimiento mucho más sencillo, el registrador tan solo verificará la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna.

En caso de que el registrador tenga dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas, denegará la inmatriculación pretendida. En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio.

En nuestro caso sería de aplicación lo dispuesto en el artículo 205 de la L.H, habida cuenta de que el propietario inmatricula la finca a través de escritura pública de herencia. Por tal motivo, también resulta de aplicación el artículo 207 de la L.H, que señala que en caso de inmatriculación en base al artículo 205 de la L.H, “los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha.”

El tenor literal del artículo 34 de la L.H señala que “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.”

Por lo que la principal consecuencia para nuestro asunto es que si se anula el título del vendedor porque apareciere un título válido anterior a las escrituras hereditarias o por cualquier otra causa, a los efectos de la Ley Hipotecaria, nuestros clientes no serían considerados terceros de buena fe, y por tanto podríamos perder tanto la finca como la contraprestación entregada para la adquisición de la misma.

Respecto a los efectos del incumplimiento contractual por parte del vendedor en esta fase de la compraventa:

Señala la propuesta de contrato de compraventa privado que “Habiendo sido aceptada la presente propuesta o habiendo sido formulada conforme al encargo, la falta de suscripción del contrato de compraventa en los plazos y condiciones establecidos en las cláusulas precedentes por causa imputable al proponente, comportará la pérdida de las sumas abonadas por él en concepto de arras en favor del Vendedor. Si la causa de dicha falta de suscripción fuera imputable al Vendedor, éste deberá devolverlas dobladas al Proponente”.  

Por otro lado señala el contrato de compraventa que “en el supuesto de que la parte VENDEDORA en los plazos previstos no cumpliere con sus obligaciones, la parte COMPRADORA podrá notificar fehacientemente a la parte VENDEDORA la resolución de la presente compraventa […], debiendo en tal caso la parte VENDEDORA devolver a la parte COMPRADORA las cantidades que ésta le hubiera satisfecho hasta el momento en concepto de pago de parte del precio de la transmisión duplicadas.”

Por si no fuera suficiente determina el artículo 1454 del CC que “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

En virtud de lo expuesto podemos concluir que el efecto del incumplimiento contractual por parte del vendedor es el pago por duplicado de la señal abonada.