Fundamentación jurídica de la abusividad de los gastos de tasación del inmueble en la constitución de hipotecas.

Respecto al gasto de tasación del inmueble, los Tribunales no son tan tajantes como en el caso de los aranceles del notario y del Registro de la Propiedad, sin embargo la mayoría de las resoluciones suelen ser favorables.

En nuestra opinión el gasto relativo a la tasación del inmueble también es considerado como un gasto reclamable habida cuenta de que la entidad financiera es la interesada en conocer si el bien inmueble hipotecado cubrirá la totalidad de las cantidades entregadas al prestatario como importe del préstamo. Además, el conocer el valor de la vivienda hipotecada permite satisfacer dos finalidades más:

  1. Como hemos indicado, la tasación de la vivienda permite que el acreedor hipotecario pueda beneficiarse de los mecanismos judiciales y extrajudiciales de ejecución, para determinar el valor de la vivienda ante una posible subasta. Así lo establece la regla primera del apartado segundo del artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 129.2 de la Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
  • Como señala el “blog de welegal”, la tasación del inmueble permite a las entidades financieras emitir bonos y cédulas hipotecarias, según el artículo 3 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, en relación con el artículo 7 del Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Mercado de Valores y con los artículo 1 y 2 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Señala además el artículo 40 del Real Decreto-ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios, que “Las entidades de crédito y las demás entidades financieras deberán hacer constar expresamente en los folletos informativos previos a la formalización de los préstamos garantizados con hipoteca inmobiliaria destinados a la adquisición de viviendas que suscriban con personas físicas el derecho que asiste al prestatario para designar, de mutuo acuerdo con la parte prestamista, la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca, la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación.”

En virtud de lo expuesto podemos concluir que la cláusula que atribuye el gasto de tasación del inmueble será declarada abusiva y por tanto nula en el caso de que no pueda probarse la existencia de una negociación individual con el cliente a hora de poder determinar libremente a entidad o el profesional encargado de llevar a cabo la valoración del inmueble hipotecado. Todo ello en base a lo establecido en los ya reiterados artículos 89.2 y 89.3 a) del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

 Además esta imposición supone un desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes habida cuenta de que no se salvaguardan las exigencias de la buena fe, dado que si el consumidor hubiese conocido la finalidad de la tasación de la vivienda, difícilmente hubiera accedido a asumir dicho coste.

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