En Sevilla a XX de XXX de 2.XXX.
RECLAMACIÓN EXTRAJUDICIAL AL SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE DE XXXXXXXXXXX.
Muy Sres. Nuestros,
Me dirijo a ustedes como CIRINEO ABOGADOS, que defiende los intereses de DOÑA/DON XXXXXXXXXX con N.I.F. XX.XXX.XXX-X, titular del préstamo hipotecario suscrito con vuestra entidad bancaria, conocida como “XXXXXXXX”, con C.I.F XXXXXXXXXX y contrato otorgado en fecha XX de XXXX de XXXX, ante Don XXXXXXXXXXXXX, actuando por imposibilidad accidental y para protocolo de mi compañero de residencia Don XXXXXXXXXX, ambos Notarios de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXXXXX, número de protocolo XXXX viniendo a manifestar las siguientes,
ALEGACIONES
PRIMERA.- Que la Sentencia 705/2015 de fecha 23 de diciembre del Tribunal Supremo declara abusiva y por tanto nula la cláusula que impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario. Estos gastos vienen a ser: FACTURA DE NOTARIA, FACTURA DEL REGISTRO, IMPUESTO (AJD-MODELO 600), FACTURA DE TASACION Y DE GESTION cuyas facturas se encuentran en nuestro poder.
Que dicha Sentencia fundamenta la nulidad de la imposición al consumidor de los gastos derivados del préstamo hipotecario en el artículo 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, cuyo apartado tercero impone que tendrán la consideración de abusivas las cláusulas que impongan al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario y en particular, en la compraventa de viviendas:
1. La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
2. La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
Igualmente, el Tribunal Supremo, en su Sentencia 705/2015 de 23 de Diciembre, confirma la nulidad de una cláusula de imposición de gastos, muy similar a la contenida en las condiciones generales de mi contrato. Según la citada sentencia:
“La cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante”.
Por otro lado el Tribunal Supremo, establece que “La entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante”
Que la comentada cláusula XXXXXXXXX del contrato de préstamo hipotecario en ningún momento ha sido negociada individualmente con la parte prestataria, siendo ocasionada por parte de la entidad bancaria una falta de exigencia de la buena fe, y un perjuicio considerable a dichos prestatarios, puesto que se derivan única y específicamente a ellos un gasto que no les corresponde. La consecuencia de todo ello es el haber causado un grave desequilibrio de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.
En este sentido, tanto los gastos notariales como los derivados de las inscripciones en el Registro, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).
En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista.
Lo que conlleva es que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).
Por otro lado, en lo relativo a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, nuevamente no se hace distinción alguna y no cabe que la entidad prestamista quede al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, ya que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante.
Por todo lo expuesto, formulamos los siguientes.
REQUERIMIENTOS
PRIMERO.- Reconocimiento formal de la nulidad de las cláusulas citadas, relativa a los gastos a cargo de la parte prestataria. Así, como el reconocimiento formal de los gastos ocasionados a mi cliente por constitución del contrato hipotecario.
SEGUNDO.- La devolución de las cantidades satisfechas como consecuencia de la aplicación de dichas cláusulas, incrementadas al interés legal.
Sin otro particular, quedamos a la espera de una respuesta favorable y justa a las pretensiones formuladas, manifestándoles nuestra voluntad de resolver este asunto de manera amistosa, sin necesidad de acudir a la vía judicial.
Me pongo a su disposición a los efectos oportunos en los teléfonos de contacto: XXXXXXXX. Calle Juan de Pineda, 118 1º-B, 41010, Sevilla. Así como en la dirección de correo electrónico: XXXXXXXXXXXXXX@gmail.com
Sin otro particular, les saluda atentamente.
