Reflexiones sobre la situación actual del arrendamiento de vivienda.

Si firmó un contrato de arrendamiento entre el pasado 19 de diciembre de 2018 y 22 de enero de 2019, debe tener en cuenta que el Consejo de Ministros aprobó un real decreto-ley de medidas urgentes para el sector de la vivienda que estuvo vigente en esa fecha, en el caso de que se firmará con fecha posterior seguirá siendo de aplicación la normativa de 2013 lo que nos acerca a un escenario alarmante desde la perspectiva de la seguridad jurídica que debe inspirar los contratos en derecho.

Hagamos una radiografía de los efectos del real decreto ya derogado por no haber obtenido los votos suficientes en el procedimiento de aprobación en la asamblea legislativa nacional, que no debe hacernos pensar que los contratos firmados en el período de vigencia mencionado le será de aplicación las siguientes cláusulas

1. Con el real decreto se amplía la prórroga obligatoria de los contratos desde los 3 a los 5 años –o hasta 7 años si el arrendador es persona jurídica– y la tácita de 1 a 3 años. Ello supone un cambio sustancial en la ampliación de los contratos de arrendamientos que si cumplen los requisitos de los contratos atan al arrendador en sus obligaciones contractuales.

2. Limitar a dos mensualidades la fianza a exigir, es decir, la solicitud de garantías se limita a este requerimiento; parece que esta medida deja atrás la situación actual de los arrendamientos en el ámbito judicial en los que no existen medios para liquidar y ejecutar cuantas medidas

3. La revisión de la renta debe estar pactada por las partes, en caso de no existir acuerdo se elimina esta posibilidad de revisión. De igual forma, será el arrendador el responsable del pago de los gastos inmobiliarios y de elaboración del contrato de arrendamientos

4. Eliminación de la obligación de repercutir el IBI al inquilino en el alquiler social.

5. Se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística. Tanto es así que para la prohibición de dedicar viviendas a uso turístico por parte de la comunidad de propietarios, sólo se requiere mayoría cualificada si bien era necesario unanimidad de la misma para acordar tal prohibición.

Desde Cirineo Abogados pensamos que este real decreto de corta vida pretendía modificar de manera radical la normativa establecida en la ley de arrendamientos urbanos de 2013 que dejaba en determinadas circunstancias espacios abiertos en la vinculación entre arrendador y arrendatario; sin embargo, queda para su evaluación el papel que puede tener en futuras controversias jurídicas en los juzgados donde se aplicará la efectividad de la norma que a nuestro juicio, es indiscutible.

Se trata de una situación transitoria que poco efecto va a tener dentro del panorama de los arrendamientos pero si pone de manifiesto la verdadera incertidumbre en el que se encuentran los arrendadores cada vez que intentan llevar a cabo la contratación del alquiler de sus viviendas. Los grandes problemas que encontramos en los procedimientos de desahucio y solicitud de pagos de cuotas debidas responden a tres escenarios:

  1. La imposibilidad de desahuciar al inquilino
  2. La dificultad para ejecutar sentencias estimatorias de pago de cuotas debidas
  3. Las garantías exigibles a la hora de contratar.

Aunque hemos vuelto a la normativa existente en materia de arrendamientos urbanos conviene recordar que debe establecerse dentro del contrato inter partes situaciones en las que que se produzca el impago de determinadas cuotas facultando al arrendador para resolver el contrato y solicitar la salida del mismo. Esta situación facilita en muchas ocasiones el posible enriquecimiento ilícito del que puede valerse el inquilino para permanecer en la vivienda; no olvidemos que existen verdaderos especialistas en estirar situaciones “alegales” de arrendamiento para permanecer en la vivienda. Dicho lo anterior, esta cláusula de resolución del contrato por incumplimiento de pago de cuotas es recomendable en la mayoría de los casos descritos en la LAU.

En segundo y tercer lugar, existe una dificultad indiscutible tanto en conseguir la liquidación de las deudas que han quedado colgadas en la propiedad como en la obtención previa de garantías de pago a la firma del contrato. En el caso de las garantías, creemos que es importante incluir en alquileres de larga duración la figura del avalista (s) y ello, porque en procedimientos civiles existe legitimación pasiva para exigir el pago de las mismas en caso de que los titulares del arrendamiento no respondan a las obligaciones propias del alquiler. En el caso de la obtención de embargos sobre rentas debidas la jurisprudencia es contundente con las facultades atribuidas al propietario que tuviera que defender su derecho de cobro frente al “inquilino deudor” entendiendo que no existe razón para no proceder a la búsqueda de bienes suficientes para satisfacer los pagos pendientes.

Por último, la literatura jurídica habla de la suerte del arredramiento pues como cualquier negocio comercial el alquiler de viviendas cuenta con un riesgo inherente al cumplimiento o no de las obligaciones y sobre todo, en muchas ocasiones, una desprotección desmedida para la propiedad de la vivienda que según la norma aprobada por el gobierno el pasado mes de diciembre quedaba con muchas menos garantías de las que hemos expuesto en esta breve reflexión y con un futuro plagado de incertidumbre respecto al futuro del contrato de arrendamiento de su vivienda.

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