BONO SOCIAL PARA AUTÓNOMOS
En el día de hoy 1 de abril de 2020 el Gobierno de España ha aprobado un nuevo Real Decreto-ley 11/2020, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Entre las medidas aprobadas se encuentra una relativa al derecho a percepción del bono social por parte de trabajadores autónomos que hayan cesado su actividad o hayan visto reducida su facturación como consecuencia del COVID-19. En este breve artículo trataré de explicar como podemos adherirnos a dicha medida. Tendrán consideración de consumidores vulnerables en su vivienda habitual y podrán ser beneficiarios del derecho de percepción del BONO SOCIAL las personas y/o unidades familiares que cumplan los siguientes requisitos: Tener una renta anual igual o inferior a determinados umbrales referenciados al IPREM. Si no se convive con menores: 18.798,97€ (2,5 IPREM ANUAL 14 PAGAS). Si se convive con un menor: 22.558,77€ (3 IPREM ANUAL 14 PAGAS). Si se convive con dos menores:26.318,56€ (3 IPREM ANUAL 14 PAGAS). Acreditar haber cesado en su actividad profesional como profesionales autónomos o haber visto su facturación reducida en un 75 por ciento en promedio respecto al semestre anterior. Una vez que hemos dilucidado si cumplimos o no lo requisitos expuestos en el apartado anterior debemos remitir a nuestro comercializador de referencia, a través de la dirección de correo electrónico que aparezca en su página web, una solicitud para poder ser beneficiarios del derecho a la percepción del bono social. Os indicamos los correos electrónicos de las principales eléctricas del país: ENDESA: bonosocial@energiaxxi.com IBERDROLA: clientes@iberdrola.es El modelo de solicitud definido en el Anexo IV del Real Decreto podéis descargarlo pinchando en el enlace de la parte superior de la página. Además, nuestra solicitud debe ir acompaña de la siguiente documentación acreditativa: Copia del NIF o NIE del titular del punto de suministro y, en caso de que forme parte de una unidad familiar, copia del NIF o NIE de cada uno de los miembros para los que dicho documento sea obligatorio. Certificado de empadronamiento en vigor, individual o conjunto, del titular de punto de suministro o de todos los miembros de la unidad familiar. Libro de familia, en el caso de que exista unidad familiar. Certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado El derecho a la percepción del bono social se extinguirá cuando dejen de concurrir las circunstancias referidas, estando obligado el consumidor a comunicar este hecho al comercializador de referencia. En ningún caso la consideración de consumidor vulnerable se extenderá más de 6 meses desde su devengo. Esperemos que os sirva de utilidad el presente artículo. Si tienen dudas al respecto, no duden en ponerse en contacto con nosotros.
Claves inmobiliarias del Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo.
Esta situación tan tremendamente extraordinaria está llevan al gobierno de la nación a tomardecisiones y acuerdos con una trascendencia enorme en los próximos meses sobre todo en el sector inmobiliario; por ello, debemos estar atentos a las decisiones tomadas y sobre todo, a los efectos que estos produzcan a medio plazo. De estas medidas, tomadas hace menos de 24 horas, debemos concluir que estos tresartículos son los de mayor trascendencia en el mercado inmobiliario. Cada una de estas medidas va pareja con la declaración de vulnerabilidad para los arrendatarios y las exigencias del Real Decreto para que esa declaración exista. Son las más destacables en el sector inmobiliario y de vivienda: Artículo 1. Suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativahabitacional. Debemos aclarar que estamos hablando de procedimientos de desahucio en curso en procedimientos judiciales o bien que estén pendientes de señalamiento de lanzamiento. Si se acredita la situación de vulnerabilidad, este plazo de suspensión se agotará el próximo 30 de septiembre de 2020. Artículo 2. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de viviendahabitual. Esta prórroga se aplica para contratos comprendidos desde la entrada en vigor del Real Decreto, hasta que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma. Para ello los arrendatarios deberán solicitar a su arrendador la aplicación de esta prórroga, que como máximo tendrá una duración de 6 meses. Artículo 3. Moratoria deuda arrendaticia para personas en situación de vulnerabilidad a) Se decreta una aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda, es decir, en el caso de que el arrendador posea más diez inmuebles y se dé la situación de vulnerabilidad económica ya reseñados, los arrendadores podrán solicitar antes del 30 de abril pudiendo optar el arrendador por las siguientes respuestas: a) Reducción del 50 por ciento mientras dure el estado de alarma con un máximo de cuatro meses. b) Moratoria durante el estado de alarma sin que pueda superar cuatro meses y con el fraccionamiento de la deuda en un máximo de 3 años sin penalización alguna para la persona arrendataria Artículo 9. Creación de líneas de avales El objetivo es avalar que las entidades bancarias puedas ofrecer ayudas transitorias a personas en situación de vulnerabilidad (artículo 16 y ss. de este Real Decreto) con un plazo máximo de devolución de 6 años, prorrogable de manera excepcional otros cuatro años, que sólo podrán dedicarse al pago del arrendamiento de vivienda pudiendo cubrir un máximo de 6 mensualidades de renta. Se amplía la moratoria hipotecaria a 3 meses teniendo que posponer los pagos tanto como haya durado la suspensión. Esta moratoria se extiende a autónomos, empresarios y profesionales respecto a los inmuebles afectos a su actividad económica. Esta exposición de medidas respecto a la situación inmobiliaria nos hace pensar que todos los escenarios respecto al arrendamiento de viviendas provocarán en nacimiento de diferentes tipos de casos que requerirán del auxilio judicial y en más de una ocasión, habrá que aplicar criterios subjetivos y muy concretos a cada caso, no podrá existir una respuesta común porque este Real Decreto apela en demasiadas ocasiones a la interpretación de las partes y ello con llevará, serias dificultades para resolver cada caso que plantee problemas en el futuro. Cirineo Abogados
CLAVES SOBRE LA MORATORIA HIPOTECARIA EN EL ESTADO DE ALARMA
Buenas tardes, como sabemos, con motivo del confinamiento provocado por la reciente crisis del COVID-19, el Gobierno de España ha aprobado el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, que incluye un paquete de medidas relativas a la MORATORIA DE LA DEUDA HIPOTECARIA, concretamente se han dedicado 10 de los 43 artículos del Real Decreto Ley a regular esta necesaria medida. En este artículo trataremos de explicar de una forma práctica las principales cuestiones que estamos recibiendo en el despacho en relación con la moratoria de la deuda hipotecaria. La primera de ellas es que no resultan afectos a esta moratoria todos los préstamos del mercado financiero, tan sólo los préstamos, créditos y productos financieros destinados a la adquisición de la vivienda habitual, por lo que quedan fuera del ámbito de aplicación del Real Decreto Ley, los préstamos personales para compra venta de vehículos, los préstamos utilizados para satisfacer otras deudas… Otro aspecto importante es conocer a partir de qué momento podemos solicitar esta moratoria en nuestra entidad financiera. En este sentido, a diferencia de otras medidas que han comenzado aplicarse el mismo día en el que se ha publicado el Real Decreto Ley, la moratoria no podrá comenzar a solicitarse hasta el jueves día 19 de marzo de 2020, sin embargo podremos continuar requiriendo la moratoria hasta 15 días después del fin de la vigencia del Real Decreto Ley. El siguiente aspecto a tratar recae en dilucidar qué personas resultan especialmente vulnerables económicamente como consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19. En este sentido el Real Decreto Ley distingue cuatro grupos poblacionales. El primero de ellos el relativo a los desempleados, el segundo son los empresarios, profesionales y autónomos que hayan sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas, entendiendo estos dos últimos conceptos como una caída superior al 40%. También serán consideradas unidades familiares especialmente vulnerables las familias cuyos ingresos no superen los 1613€ (tres veces el IPREM), y las familias cuya cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar Una vez que sepamos que somos personas resultan especialmente vulnerables económicamente como consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, lo que debemos hacer es presentar una SOLICITUD de moratoria sobre la deuda hipotecaria inmobiliaria que venga acompañada de la siguiente documentación: Para acreditar nuestra situación laboral, debemos distinguir dos supuestos: Si nos encontramos en situación de desempleo, certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. En caso de ser autónomos o empresarios certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. Para acreditar el número de personas que habitan la vivienda necesitaremos aportar nuestro Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho y nuestro certificado de empadronamiento. Para acreditar la titularidad de los bienes, es interesante aportar la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad, las Escrituras de compraventa de la vivienda y las Escrituras de concesión del préstamo con garantía hipotecaria. Por último, resulta fundamental acompañar toda nuestra documentación de una declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley. Una vez presentada nuestra solicitud, la entidad financiera tendrá como máximo 15 días para su implementación. La moratoria se extenderá durante todo el período de vigencia del Real Decreto Ley, es decir, durante todo el Estado de Alarma. Si estáis interesados en que os facilitemos nuestro MODELO DE SOLICITUD DE MORATORIA no dudéis en poneros en contacto con nosotros, os lo enviaremos GRATIS. Un saludo y a cuidarse.
La co-mediación: cuando cuatro ojos ven más que dos y el papel del Abogado
Cuando hablamos de co-mediación lo más importante al día de hoy, es que sigue suponiendo un auténtico reto profesional para mediadores, porque en cualquier caso deben consensuar la importancia de compartir una similar concepción acerca de las funciones de ambos van a desempeñar en el proceso, en cuanto al rol a cumplir y los objetivos de la tarea a desarrollar en el mismo. Los participantes, respecto de un único mediador, pueden percibir situaciones distintas según se desarrolle el proceso de mediación. Asi podemos ver: • Cierta identificación con el mediador: «… que suerte que estoy con alguien como yo..» • Otras veces situaciones de dependencias: «… él me dirá y me ayudará a resolver mis problemas…» • Quizás en algún momento situaciones de enfados: «… éste mediador no entiende lo que me pasa por más que se lo explico y solo me pregunta…», “¿Qué prefiere la versión de la otra parte?” • A veces desconfianzas: «… no me fio mucho si al final le da igual si llegamos a un acuerdo o no…». Es por estas y otras cuestiones por las que en más de una ocasión, es una buena propuesta hablar de co-mediación ya que da la posibilidad de que estas situaciones no se produzcan y sobre todo surja un equilibrio en la negociación al aparecer al menos dos mediadores y asi, estos sentimientos pueden presentarse por separado, disociándose, de manera tal que la carga emotiva en juego, resulte más débil, y al mismo tiempo, no dificulte la mediación. La Co-mediación logra objetivos muy claros que dependiendo del tipo de conflicto hace que sea más que recomendable. Hablamos por ejemplo de ser un aliciente por ejemplo de formación a mediadores noveles que han de aprender “mediando” y para ello nada mejor que unirse a un “senior” en estas lides. Por otro lado es muy útil para supuesto de proporcionar un equilibrio en la negociación, quizás para conseguir que ambos se sientan representados (ambas partes) y no estamos diciendo una negociación con representantes… entiéndase como que por ejemplo en situaciones de distintas culturas, o sexo, se vean reflejados cuando lo sean de la suya o en su caso seamos hombre y mujer. Tambien con este tipo de trabajo podemos conseguir aumentar la gama de técnicas a utilizar, pero sobre todo para mi lo más importante: conseguir la supervisión de nuestro trabajo (4 ojos ven más que dos) y cambiar muchas veces la dinámica del proceso Asi el equipo colegiado compuesto por dos mediadores/as , proporciona equilibrio, apoyo y un importante debate técnico constructivo, pero no olvidemos que debemos estar muy bien “engrasados”. Por otro lado podemos hablar de una CO-MEDIACIÓN INTERDISCIPLINAR, como aquella que ofrece un abanico de especialización más amplia, una Intervención en temas interrelacionados, con mayor creatividad en la generación de opciones y formas estratégicas de dar información. Para ello hablamos de mediadores cuyo origen son de formación distintas (por ejemplo abogado y psicólogo o educador) Hay que tener en cuenta que las personas en conflicto tienen necesidades variadas. Se puede acudir a un mediador especialista en el tema del conflicto pero en equipo, quizás funcione mejor. La persona en conflicto es una persona compleja. Puede elegir un modelo de mediación que atiende a su problema multi-problemática. La interdisciplinariedad facilita que existan mas puntos de acceso a la mediación ya que hay mas personas que abordan las cenizas del conflicto. No obstante abordar los escenarios del proceso según la metodología seleccionada por los mediadores también supone una importante des-ventaja. ¿Cuáles?, terminamos este breve post, hablando quizás del coste en detrimento del mediador o mediados; la logística entre ellos; el tiempo dedicado al conflicto y su rentabilidad; la competición o confusión entre nosotros mismos; o la división y toma de partido en algún caso… ¿Y el rol del abogado como se ve afectado en un proceso de mediación y/o de co-mediación?. Tambien mucho se escribe sobre este aspecto, porque el abogado de las partes tienen que cumplir un rol fundamental. Bien entendido no solo de asesorar a su cliente, sino fundamentalmente de búsqueda de consenso con el/los mediadores, eso significa que podríamos estar hablando (y ya en algún momento hemos tenido este asunto en nuestro despacho profesional) de una intervención en una negociación no interdisciplinar (propuesta de interés como ya hemos mencionado en la co-mediación, sino de carácter INTERPROFESIONAL, donde el mediador como profesional, comparte las vías propuestas de solución que validan las partes, con los abogados de las mismas, ¿difícil reto verdad?, pero ya se avanza cada día más en un aspecto concreto que otro día debatiremos en nuestro blog: “el derecho colaborativo”. Por eso no quiero más que crear un ambiente de reflexión alrededor de la co-mediación, en el que se puedan redescubrir y cuestionarse los elementos del esquema conceptual y operativo de los Mediadores para trabajar juntos en un caso común.
LA NUEVA REFORMA LABORAL; PRIMER GOLPE, EL DESPIDO OBJETIVO POR CAUSAS MÉDICAS.
Todo cambio de gobierno conlleva una modificación de la manera de entender el funcionamiento del país, lo que acaba repercutiendo en cambios legislativos. El próximo martes el Consejo de Ministros comenzará a modificar la tan conocida reforma laboral del año 2012. El primero de los cambios afectará al despido por razón de faltas al trabajo, el cual estaba catalogado como objetivo para quienes hubieran faltado ocho o más días al trabajo en un periodo de dos meses, siempre que en los doce meses anteriores se hubieran acumulado además al menos un 5% de bajas durante los días hábiles, o durante los cuatro anteriores hasta un 25%, con un detalle diferenciador; esto operaba así, aunque dichas ausencias se justificases médicamente. Además, previamente era necesario que el índice de absentismo del trabajador despedido superase el 2,5%, exigencia que se eliminó con la reforma laboral provocando las quejas de los sindicatos correspondientes. Esto cambió a finales de octubre del pasado 2.019, cuando el Tribunal Constitucional avaló el despido por baja laboral, aunque esta estuviera justificada, apelando a la libertad de empresa, así como a otros conceptos como la defensa de la productividad. Posteriormente, los partidos políticos que ahora gobiernan se comprometieron a derogar el artículo 52.d) que es concretamente el que trata este tipo de despido por causas objetivas. Además, el gobierno se cierra a cualquier tipo de negociación con sindicatos o empresarios dado que entienden que el cuidado de la salud es un derecho humano que debe estar por encima de cualquier otra cuestión (en palabras de Yolanda Díaz, ministra de trabajo), y que por tanto no cabe discusión alguna sobre dicha medida. La derogación de la reforma laboral continuará de manera progresiva, sin embargo, tanto desde el gobierno como la propia ministra de trabajo, indican que sí habrá negociación a nivel social para conocer las inquietudes de empresarios y sindicatos, parte fundamental en el conflicto que nos ocupa. Esta modificación en concreto llega a través de Decreto-Ley, por lo que tendrá validez inmediata y, posteriormente, el Congreso se encargará de consolidarla. En lo sucesivo, la derogación y modificación profunda de la reforma laboral de 2012 se va a producir en tres fases: En una primera asistiremos a la reestructuración de la negociación colectiva, dando mayor importancia a la aplicación de los convenios sectoriales en lugar de a los de las empresas y trayendo de vuelta la prórroga con carácter indefinido de los convenios caducados hasta que sean renovados (lo que se conoce como ultraactividad). Posteriormente, asistiremos a una segunda fase, en la cual se reformarán las modalidades de contratación, buscando una simplificación para acabar con el abuso de la contratación laboral. El gobierno trata de ponerse del lado de los trabajadores buscando más facilidad para llegar al contrato indefinido que desprenda una seguridad económica, huyendo del uso fraudulento que se la da a los contratos actualmente temporales, que no son más que indefinidos encubiertos para proteger la economía del empresario en muchos casos. Finalmente, una tercera fase en la que, en palabras de la propia ministra de trabajo, se querría abordar la elaboración de un nuevo Estatuto de los Trabajadores, lo que es, quizás, en opinión de quien escribe, demasiado ambicioso. Por supuesto, frente a dichas propuestas se encontrarán los empresarios, quienes representados por la CEOE (Confederación Española de Organizaciones Empresariales), tratarán de menguar las aspiraciones del gobierno entendiendo que con tales reformas se verán perjudicados. La pelota está en juego y los cambios comenzarán a sucederse con mayor o menor porcentaje de eficacia para los intereses de unos y otros. A quienes nos dedicamos a esto, solo nos queda estar atentos, estudiar los cambios que se produzcan y, en la medida de lo posible, tratar de ayuda a quienes nos requieran para ello. Alberto Álvarez Campos.
¿QUÉ ES Y QUE HACE EL MINISTERIO FISCAL?
Muchas veces, como abogado, comento con mis familiares y amigos los lances y pormenores de nuestro día a día e inevitablemente eso conlleva, en ocasiones, hacer alusión al Ministerio Fiscal, también conocido como Ministerio Público o simplemente Fiscal, y son siempre muchas las dudas que surgen entorno a esta figura. Dada su vital importancia, a través de esta reseña, trataré de abordar de manera clara y sencilla, qué es, quien lo integra y cuales son las funciones del Ministerio Fiscal. EL Ministerio Fiscal es una institución del Estado integrada en el Poder Judicial que principalmente tiene encomendada la función de promover la acción de la justicia en defensa de la ley, los derechos de los ciudadanos y el interés publico sin olvidar su función como garante de la independencia de los Tribunales y la observancia de estos últimos a la protección de los derechos sociales. Esta institución del Estado está presente en la Constitución Española mediante el artículo 124 el cual dispone que “El Ministerio Fiscal ejerce sus funciones por medio de órganos propios conforme a los principios de unidad de actuación y dependencia jerárquica y con sujeción, en todo caso, a los de legalidad e imparcialidad. La ley regulará el estatuto orgánico del Ministerio Fiscal.” De su lectura se desprende por un lado, algunos de sus principios rectores como los de unidad de actuación (único para todo el estado y por medio de órganos propios), dependencia jerárquica, legalidad e imparcialidad y por otro lado, que la regulación específica y concreta de la institución se recoge mediante Ley orgánica, en concreto la Ley 50/1981, de 30 de diciembre, por la que se regula el Estatuto Orgánico del Ministerio Fiscal. Esto, sin olvidar lo que contiene el artículo 541 de la LOPJ, es toda la regulación legal del Ministerio Fiscal. Pues bien, podemos destacar como nota característica de esta institución, que, a diferencia de lo que sucede con jueces y magistrados que son independientes e inamovibles, el Ministerio Fiscal está sujeto a jerarquía, ocupando su máximo escalafón el Fiscal General del Estado nombrado nombrado por el rey, a propuesta del gobierno entre juristas con más de 15 años de ejercicio y reconocido prestigio, previa pronunciación acerca de su idoneidad por parte del CGPJ. El resto de quedan divididos en tres escalas compuesta por Fiscales del Tribunal Supremo, Fiscales de Sala y, en la base, el abogado-Fiscal. El Fiscal General está asistido por un Consejo Fiscal compuesto por los más altos miembros del cuerpo y que tienes funciones de informar sobre anteproyectos que afecten a su estructura u organización así como de la propuestas de nombramientos. El sistema de acceso es mediante oposición es común tanto para jueces como para fiscales. En cuanto a las funciones, de manera general, en cualquier orden en que actúen, son las de impulsar los procesos y velar por el cumplimiento de plazos procesales, defender la independencia de jueces y tribunales, por el respeto a los Derechos y libertades y velar por el eficaz cumplimiento de las resoluciones judiciales. Por tanto, es errónea la idea de que el Ministerio fiscal defiende a tal o cual persona puesto que lo cierto es que actúa en interés y defensa del interés general , en defensa de todos como garante del cumplimiento de la ley. Por ello, son parte en juicios por delitos públicos o semipúblicos es decir, aquellos que pueden ser perseguidos de oficio o aquellos que solo pueden ser perseguidos cuando exista denuncia del ofendido ( la gran mayoría d ellos delitos son públicos o semipúblicos a excepción de los delitos de injurias y calumnias que son puramente privados) ejercitando tanto acciones penales como civiles. Estas son algunas claves para entender mejor que es, quienes forman parte del Ministerio Publico y cual es su labor. Fernando A. Fernández Velo. Abogado.
EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS. LIMITACIONES DEL ARTÍCULO 207 DE LA LEY HIPOTECARIA.
Esta semana ha visitado nuestro despacho un cliente que ha tenido un problema con la compra y venta de una finca. El asunto consiste en que nuestro cliente ha adquirido mediante contrato de compraventa privado una finca. Como señal ha abonado la cantidad de 4000€. En el citado contrato se reconoce que la finca está libre de cargas, sin embargo está afecta por la limitación impuesta por el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, limitación que opera cuando la primera inmatriculación se ha llevado a cabo a través de la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. En el presente artículo analizaremos los límites del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, haciendo un breve repaso previo por los procesos de inmatriculación con título privado y título público y concluiremos con los efectos del incumplimiento contractual llevado a cabo por el vendedor. Para iniciar el expediente de inmatriculación de fincas adquiridas a través de título privado (Artículo 203 L.H), hemos de presentar la solicitud ante notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca. Hemos de acompañar a la solicitud de los siguientes documentos: Título de propiedad de la finca que pretendemos inmatricular, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica y la delimitación gráfica tanto de la finca, como de las colindantes. Además una relación de los derechos constituidos sobre la finca y las cargas a que pueda hallarse afecta. Por último, deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación, para ello el registrador tendrá un plazo de 15 días. En caso de que la finca conste inscrita o sea de dominio público, el registrador denegará la anotación solicitada y el notario archivará el expediente. En caso de calificación positiva, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación a todos los posibles interesados, que tendrán el plazo de un mes para hacer alegaciones y aportar pruebas escritas de su derecho. Si no se formula oposición, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, dando traslado al registrador para que califique el expediente. En caso contrario el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, ordenando además la publicación de edictos y el envío de notificaciones a los interesados. Para iniciar los expedientes de inmatriculación de fincas adquiridas a través de título público (Artículo 205 L.H), procedimiento mucho más sencillo, el registrador tan solo verificará la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna. En caso de que el registrador tenga dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas, denegará la inmatriculación pretendida. En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio. En nuestro caso sería de aplicación lo dispuesto en el artículo 205 de la L.H, habida cuenta de que el propietario inmatricula la finca a través de escritura pública de herencia. Por tal motivo, también resulta de aplicación el artículo 207 de la L.H, que señala que en caso de inmatriculación en base al artículo 205 de la L.H, “los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha.” El tenor literal del artículo 34 de la L.H señala que “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.” Por lo que la principal consecuencia para nuestro asunto es que si se anula el título del vendedor porque apareciere un título válido anterior a las escrituras hereditarias o por cualquier otra causa, a los efectos de la Ley Hipotecaria, nuestros clientes no serían considerados terceros de buena fe, y por tanto podríamos perder tanto la finca como la contraprestación entregada para la adquisición de la misma. Respecto a los efectos del incumplimiento contractual por parte del vendedor en esta fase de la compraventa: Señala la propuesta de contrato de compraventa privado que “Habiendo sido aceptada la presente propuesta o habiendo sido formulada conforme al encargo, la falta de suscripción del contrato de compraventa en los plazos y condiciones establecidos en las cláusulas precedentes por causa imputable al proponente, comportará la pérdida de las sumas abonadas por él en concepto de arras en favor del Vendedor. Si la causa de dicha falta de suscripción fuera imputable al Vendedor, éste deberá devolverlas dobladas al Proponente”. Por otro lado señala el contrato de compraventa que “en el supuesto de que la parte VENDEDORA en los plazos previstos no cumpliere con sus obligaciones, la parte COMPRADORA podrá notificar fehacientemente a la parte VENDEDORA la resolución de la presente compraventa […], debiendo en tal caso la parte VENDEDORA devolver a la parte COMPRADORA las cantidades que ésta le hubiera satisfecho hasta el momento en concepto de pago de parte del precio de la transmisión duplicadas.” Por si no fuera suficiente determina el artículo 1454 del CC que “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.” En virtud de lo
CONSIDERACIONES AL PAPEL DE LOS MECANISMOS ON LINE EN LOS PROCESOS DE GESTIÓN DE CONFLICTOS.
Si analizamos desde la óptica del Derecho de las nuevas tecnologías la perspectiva privada a la inclusión de los métodos on line en la gestión de conflictos a través de la mediación, resulta incontestable que el cliente a medio plazo maneja con normalidad herramientas virtuales en su día a día y es más, se siente cómodo con ellas. Con ese planteamiento, el usuario de estos servicios no querrá usar otros métodos que no sean los que le son conocidos, manteniendo esa zona de confort en la que poder dedicar tiempo a aquello que le preocupa o que está significando la controversia que trae causa la mediación. Sin embargo, es de obligado cumplimiento que podamos concluir con el verdadero escenario en el que nos encontramos, pues la puesta en marcha de estas herramientas debe ser inmediata para que, con ello, consigamos un resultado real y cierto. La brecha digital juega en nuestra contra y he aquí, que el papel de la administración es fundamental desde la promoción y el impulso, pero, honestamente, defendemos en esta reflexión que el papel de la administración debe quedar ahí. Partimos de una premisa: los usuarios y clientes que se valgan de instrumentos electrónicos en su mayoría no cuentan con el mismo acceso a las herramientas digitales y es por ello, que propongo una actividad pública inicial en distintos sentidos: El ente público debe fomentar y potenciar la creación de instituciones responsables de la actividad de los profesionales que se dediquen a la gestión de conflictos; tanto es así, que en la actualidad existe una pseudo- derivación a los colegios profesionales ya existentes lo que está provocando a fecha de hoy una lucha encarnizada por mantener el poder y control sobre esta actividad profesional. Desde el Ministerio de Interior en el Estado español se ha intentado a raíz de la Ley5/12 de mediación en Asuntos Civiles y Mercantiles desarrollar ese control, pero una vez más, ha quedado en una situación testimonial en la que los mediadores pueden o no, inscribirse en tal registro quedando con carácter meramente informativo y facultativo para el profesional. La formación si ha sido objeto de tal registro, midiendo con especial cuidado las entidades que se han dedicado a la formación de mediadores, el contenido de las mismas y, sobre todo, el de instituciones que quieran prestar sus servicios en mediación. En este aparatado, y a modo de propuesta, sería una buena oportunidad establecer la inserción de mecanismos on line con carácter obligatorio como se está llevando a cabo en otros órganos de la administración donde ya sólo se puede comunicar con el administrado a través de la Secretaría Digital. Por último, y con carácter algo utópico, ¿por qué no es la Administración la encargada de favorecer espacios de trabajo on line en los que administrados y entidades prestadoras de servicios de mediación puedan establecer espacios donde llevar a cabo mediaciones para la resolución de conflictos de raíz pública? A priori, esta propuesta puede parecer egoísta y algo ilusoria pero no olvidemos, que en el preámbulo de la Ley 5/2012 se insertan los mecanismos de mediación para obtener una “justicia de calidad”, por lo que parece lógico pensar que es exigible al poder público la creación de escenarios, virtuales o no, en los que se pueda llevar a cabo esos procesos de resolución de conflictos y es que lo que está detrás de esta propuesta, es entender la promoción y desarrollo de los mecanismos de resolución de conflictos como responsabilidad y obligación de los entes públicos. No quiero olvidar que he partido de la premisa de que el final de los mecanismos de resolución de conflictos no puede ni debe terminar en el espacio público, pero sí su impulso y nacimiento habida cuenta que todo guarda su origen en la norma pública. Concluimos este artículo con la convicción de que es necesario un estudio pormenorizado de la inclusión de instrumentos electrónicos admitidos en la normativa actual en mediación en asuntos civiles y mercantiles porque será una realidad que llegará a medio plazo, como lo ha hecho la mediación profesional. Dicho lo anterior, no podemos obviar el papel que puede tener la Administración como parte en situaciones de conflicto, es decir, la mediación administrativa está viva pero más aún, lo está la mediación intrajudicial donde se validan mecanismos de derivación a equipos de mediación que trabajan asuntos que ya han iniciado procesos judiciales.
LOS ABOGADOS ESTAMOS OBLIGADOS A EDUCAR EN EL RESPETO DE LOS DERECHOS HUMANOS
Por Javier Alés Nadie mejor que un abogado sabe que “la educación en derechos humanos es fundamental para abordar las causas profundas de las violaciones de derechos. Sirve para empoderar a las personas –y especialmente a las víctimas de abusos– para que exijan pleno respeto a los derechos humanos”. En nuestro día a día nos encontramos con expedientes, con demandas, reclamaciones y al final de todo con personas, que en más de una ocasión están violando (la palabra es dura intencionadamente, porque nos referimos a que no están respetando sus derechos y la legalidad) sus derechos y nos vemos forzados a acudir a los Tribunales. Dejando hoy mi pasión por los métodos alternativos a la resolución de litigios y en concreto la mediación como método ideal, cuando las partes enfrentadas vayan a continuar su relación, me atrevo a sugerir nuestro importante papel, no solo en representar y defender a las partes en los litigios, sino nuestra labor de “educadores” en el respeto a los derechos humanos y en particular a los derechos de los demás. ¿Qué es la educación en derechos humanos? La educación en derechos humanos es un proceso que cualquier persona puede emprender, a cualquier edad y en cualquier lugar, en cualquier situación y ante cualquier conflicto, para de esta forma aprender sobre sus derechos humanos, y por ende el de otras personas y la manera de reclamarlos. Sirve también como nos dice Amnistía Internacional “a las personas para desarrollar las habilidades y actitudes necesarias para promover la igualdad, la dignidad y el respeto en sus comunidades y sociedades y en todo el mundo”. El abogado tiene que trabajar con su cliente, en su entorno social, en su empresa, en su barrio, en su vecindad, en su familia también en colaboración con las Universidades y Escuelas, ahora que los masteres de abogacía son obligatorios y en entornos profesionales para sensibilizarles sobre sus derechos humanos, ampliar el conocimientos de estos derechos y potenciar los valores y las habilidades y actitudes que necesitan para aplicar y promover los mismos en su entorno y porque no, con su “contrario”, para conseguir un respeto mutuo. El abogado debe reflexionar con su cliente sobre los asuntos, con un pensamiento crítico, de respeto a los valores, de solicitar, respetando aunque “no compartas” las teorías de contrario Reflexionar sobre valores y actitudes sirve para controlar el respeto a los derechos y lograr modificar conductas que con ellas busquen la verdadera justicia ante la injusticia. “El empoderamiento personal y colectivo es clave para acabar con los círculos viciosos de dependencia que se crean cuando no se garantizan necesidades básicas (como alimentación, agua y saneamiento, vivienda adecuada o salud) y esa exclusión no se trata como violación de derechos humanos.” Esto es lo que los políticos han venido en llamar el “Estado de bienestar” que no busca otra cosa que educando en derechos, las mejores relaciones de convivencia y las mejores calidades de vida. Toda persona tiene derecho a disponer de información clara y suficiente sobre los derechos humanos y las libertades fundamentales, toda persona tiene derecho a conocerlos, reclamarlos y disfrutarlos en cualquier momento de su vida. Y tampoco hay límites para la enseñanza y el aprendizaje de los derechos humanos y los abogados somos vehículo para ello. Decia una activista paquistaní, jurista, ME VEO COMO EDUCADORA (…) SOY EL PRESENTE TRATANDO DE HACER UN CAMBIO PARA EL FUTURO. AUNQUE NO PUEDA DISFRUTAR DE ESE CAMBIO, SÉ QUE LAS GENERACIONES FUTURAS LO HARÁN.
CUANTÍA EN LAS DEMANDAS DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACIÓN DE RENTAS IMPAGADAS.
Esta semana ha visitado nuestro despacho un cliente que arrendó una vivienda de su propiedad a una señora a razón de 350€ al mes. Desde el pasado mes de abril de 2018, la arrendataria no hace frente al pago de la renta, ni de las cuotas de la comunidad, ascendiendo el total de dichas cantidades en el mes de noviembre a 3.150€. La cuestión que queremos analizar son los problemas que nos encontramos a la hora de determinar la cuantía en este tipo de procedimientos. En este sentido señala el artículo 252.2º párrafo tercero de la Ley de enjuiciamiento civil que “si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor.” Tenemos que pasar ha analizar entonces cuáles son las reglas de determinación de las cuantías en las demandas de desahucio y cuáles son las reglas de determinación de las cuantías en las demandas de reclamación de cantidad. Pues bien, la primera de ellas la encontramos en la regla novena del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la cual establece que “en los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta”. Por otro lado la regla primera del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que “si se reclama una cantidad de dinero determinada, la cuantía de la demanda estará representada por dicha cantidad”. Aplicando las reglas determinadas en el párrafo anterior a nuestro caso concreto observamos que una anualidad de renta supone 4.200€ (cuantía determinada para la acción de desahucio), mientras que la totalidad de las rentas adeudadas hasta el mes de noviembre ascienden a un total de 3.150€. Resulta sencillo determinar en nuestro caso, que la cuantía de la demanda es de 4.200€, por ser mayor una anualidad de renta que el total de las cantidades debidas. Es en este punto donde llega nuestra reflexión y es que, la cuantía de la demanda siempre será la anualidad de la renta, cuando acumulemos la acción de reclamación de cantidad y la de desahucio y las cantidades debidas sean inferiores a una anualidad de renta. Sin embargo hemos de atender la fórmula que aporta a nuestro ordenamiento el apartado segundo del artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que determina que “En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.” Si trasladamos la referida argumentación a nuestro caso concreto observamos que al incluir en nuestro fundamento de derecho referencia al artículo 220.2 de la LEC, la regla de determinación de la cuantía puede variar, dado que: Si el procedimiento concluye antes de Abril de 2019, el mayor valor lo constituirá la anualidad de renta. En nuestro caso 4.200€. Si el procedimiento concluye después de Abril de 2019, y hemos citado en nuestra fundamentación jurídica el artículo 220 de la LEC, el mayor valor lo constituirá el total de las cantidades debidas. En nuestro caso una cantidad superior a 4.200€. Si el procedimiento concluye después de Abril de 2019, pero no hemos citado en nuestra fundamentación jurídica el artículo 220 de la LEC, el mayor valor seguirá siendo la anualidad de renta. En nuestro caso 4.200€. Dejamos al efecto modelo de la fundamentación jurídica de nuestra demanda: VI. – CUANTÍA. La cuantía del procedimiento, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 252.2º, párrafo tercero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para el caso en que las acciones acumuladas sean la de desahucio por falta de pago y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, será la determinada por la acción de mayor valor. La acción de desahucio, conforme a lo establecido en la regla 9ª del artículo 251, alcanza una cuantía de 4.200€ (CUATRO MIL DOSCIENTOS EUROS) que es el importe de una anualidad de renta. La acción de reclamación de las cantidades, aplicando la regla 1ª del artículo 251, asciende a la cantidad de 3.650€ (TRES MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS). Por consiguiente, se fija la cuantía de este procedimiento en la cantidad de 4.200€ (CUATRO MIL DOSCIENTOS EUROS), sin perjuicio de que las cantidades reclamadas puedan aumentar alcanzando un mayor valor durante la tramitación del procedimiento, siendo entonces éstas las que representen la cuantía de la demanda, todo ello a tenor del artículo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.